Les opérations de reconversion d’immeubles de bureaux en ensembles mixtes se multiplient dans le Pentagone. Cette tendance pourrait encore s’accélérer si le télétravail se pérennise. L’ARAU, favorable à cette évolution, attire néanmoins l’attention de la Région sur les dérives de ces projets sur le plan social, environnemental, patrimonial ou encore de la mobilité.
Depuis sa création, l’ARAU a toujours lutté pour la ville habitée : pour la mixité des fonctions, avec la défense du logement comme priorité, et contre la monofonctionnalité, particulièrement celle des zonings de bureaux. L’augmentation de la population dans l’est du Pentagone, qui s’observe depuis plusieurs années, parallèlement à la « dédensification » de la fonction bureaux qui continue elle aussi de progresser, est une évolution que l’ARAU a toujours prônée. Cette évolution, globalement positive, mérite néanmoins d’être considérée plus finement. D’une part, la fonction bureaux reste « surreprésentée » tandis que la densité de population reste relativement faible. D’autre part, les projets immobiliers de reconversion de bureaux en ensembles mixtes (logements, commerces, hôtels, etc.), analysés ces dernières années par l’ARAU, posent de nombreuses questions :
- Sur le plan social : à qui sont destinés les nouveaux logements produits (y compris les nombreux logements étudiants, investissement très rentable, qui fleurissent dans les différents projets) ? Qu’en est-il de l’accessibilité pour la population plus pauvre ou encore de l’occupation par des hébergements touristiques ?
- Sur le plan environnemental : les opérations de démolition-reconstruction, synonymes de gaspillage de ressources et d’émissions conséquentes de CO2, peuvent-elles être « contrebalancées » par les performances énergétiques des nouvelles constructions ?
- Sur le plan de la mobilité : le maintien, voire l’augmentation, parfois très conséquente, du nombre d’emplacements de parking est-il compatible avec la nécessité de réduire le trafic automobile ?
- Sur le plan patrimonial : est-il acceptable de démolir des bâtiments dont la valeur est attestée ?
Le retour de plus de logement et de mixité fonctionnelle ne suffit pas à « refaire la ville »
A l’instar du greenwashing, technique de marketing consistant à masquer la vraie nature d’un produit ou d’un projet sous un vernis « vert », il se développe, depuis plusieurs années, un discours de la promotion immobilière sur la mixité des fonctions et l’« urbanité » : « exit les blocs de bureaux monolithiques, place à de véritables « morceaux de ville » faisant la part belle au logement ». Si l’on s’en tient au bilan chiffré, les différents projets réalisés ou en cours contribuent effectivement à une « dédensification » de la fonction bureaux et à un développement de la fonction logement. Mais ce constat n’est pas suffisant ; en analysant de plus près les projets, de nombreuses questions se posent et certains d’entre eux se révèlent tout simplement mauvais : le vernis se craquelle et laisse apparaître leur vraie nature, celle de produits dont les promoteurs espèrent le meilleur rendement possible. Rien de neuf ni d’étonnant, c’est là l’essence de la promotion immobilière.
L’ARAU, à travers cette analyse, ne s’adresse pas à elle mais bien aux pouvoirs publics (Région et Ville de Bruxelles en l’occurrence) dont le rôle est de garantir que les projets privés répondent aux intérêts des Bruxellois ou, à tout le moins, ne leur nuisent pas.
Pour ce faire, ces projets doivent :
- produire des logements « abordables » pour toute la population ;
- contribuer à faire diminuer le trafic automobile en limitant le nombre de parkings ;
- maintenir et valoriser le patrimoine ;
- contribuer à la limitation d’émission de gaz à effet de serre en optant pour la rénovation au lieu de la démolition-reconstruction ;
La Région et la Ville de Bruxelles ont les cartes en main pour amener les promoteurs immobiliers à développer des projets qui répondent aux intérêts des Bruxellois !