Analyse de l’(in)efficacité du système
La Région de Bruxelles-Capitale fait face à une demande toujours plus croissante en logements sociaux : la liste d’attente compte de plus en plus de ménages candidats (plus de 44.000) et les délais d’attente continuent de s’allonger. Les autorités régionales sont conscientes de la gravité de la situation et constatent que le secteur public, malgré des objectifs « ambitieux », ne produit pas, à lui seul, une offre à la hauteur de la demande ; d’où l’intention de la Région de mettre à contribution le secteur privé.
Outre l’encouragement des partenariats publics-privés (PPP), la Région semble également miser sur le système des charges d’urbanisme afin de faire contribuer le secteur privé au développement du parc de logements publics. Depuis l’entrée en vigueur d’un nouvel arrêté fin 2013, les promoteurs peuvent proposer, dans certains cas, la réalisation, à titre de charges d’urbanisme, de 15% de logements encadrés et/ou conventionnés dans leurs projets de logements.
Les charges d’urbanisme, tel que le système est actuellement conçu, ne constituent pas un moyen efficace de faire contribuer le secteur privé à la production de logements abordables, et absolument pas de logements sociaux :
- l’intérêt financier des promoteurs à produire ces 15% de logements encadrés et/ou conventionnés n’est présent qu’à certaines conditions, dont celle de proposer des logements conventionnés et certainement pas des logements sociaux ;
- les intérêts autres que financiers ne constituent pas des incitants pertinents ;
- il existe par ailleurs des freins pour les promoteurs, tant au niveau de la conception des projets que de leur gestion une fois réalisés ;
- abstraction faite du manque d’intérêt et des freins, il existe dans l’arrêté une série de mesures qui restreignent le champ d’application du système (exonérations, charges imposées uniquement sur les projets de plus de 1.000 m² et seulement sur les superficies nouvellement crées, etc.) qui font que le nombre de logements encadrés et/ou conventionnés produits restera très faible voire inexistant pour ce qui concerne le logement social en particulier.
Si l’intention de la Région est bel et bien de faire contribuer le secteur privé à la production de logements abordables, ce système doit être réformé voire complètement repensé si on veut vraiment lui donner pour objectif la production de logements sociaux.