De grossières erreurs d’appréciation apparaissent dans plusieurs dossiers, dont le projet « Gesù » et celui du nouveau siège de l’administration flamande où les charges imposées sont étonnamment basses…
En 2015, l’ARAU et IEB introduisaient un recours devant le Conseil d’État contre la délivrance d’un permis d’urbanisme au projet de complexe hôtelier et de logements « Royal Botanique » sur le site de l’église du Gesù (rue Royale). Motif : les charges d’urbanisme étonnamment basses imposées dans le permis.
Les charges imposées dans le permis accordé au projet « Royal Botanique » consistent en la réalisation de 9 logements conventionnés (817,6 m²) mais sans transfert de propriété à un opérateur public. Autrement dit, le titulaire du permis bénéficierait de la totalité du produit de la vente ou de la location de ces logements (dans les limites des plafonds du logement conventionné). Cette charge en nature est totalement disproportionnée (ridiculement basse) par rapport au montant calculé de la valeur des charges : 1.436.318 €.
Le titulaire du permis « Royale Botanique » a bénéficié d’une grossière erreur d’appréciation : pour un montant de charges 25% supérieur (1.800.871,5 €), le titulaire du permis « Nautilus » (Digue du Canal, Anderlecht) produit 300% de plus de logements conventionnés (36 contre 9) !
Le projet « Royal Botanique » n’est manifestement pas un cas isolé : le projet « Méandre » (bâtiment Herman Teirlinck, nouveau siège de l’administration flamande sur le site de Tour et Taxis), développé par un promoteur privé, pose également question. Avec 4 millions d’euros de charges à affecter à la production de logements conventionnés, seuls 2.098,58 m² de logements conventionnés (31 unités) auraient été produits et vendus 4.644.075,92 € à la Ville de Bruxelles. Pour plus du double du montant de charges de « Nautilus », « Méandre » ne produirait qu’un peu plus des trois quarts de logements conventionnés…
Il est difficile d’avoir une vue complète sur la manière dont sont déterminées les charges en nature par rapport à leur valeur en numéraire, surtout en l’absence persistante de registre des charges d’urbanisme, pourtant expressément prévu dans le Code Bruxellois de l’Aménagement du Territoire depuis son adoption en 2004. La publication de ce registre aiderait à comprendre si les traitements de faveur sont le fruit d’« erreurs manifestes d’appréciation » dans le chef des autorités délivrantes ou, plus grave encore, le résultat de négociations menées « à la tête du client » avec certains promoteurs…
L’ARAU exige la publication urgente du registre des charges d’urbanisme, seule à même de permettre un meilleur contrôle mais aussi l’évaluation de l’efficacité d’un système destiné à contribuer aux besoins de la collectivité.