Le projet de PAD doit être bien plus volontariste pour faire émerger une « gare habitante »
Le projet de PAD, qui s’appuie sur le concept de la « gare habitante » hérité du schéma directeur approuvé en 2016, vise toutefois à maintenir une proportion de 50% de bureaux dans le quartier.
Si le taux de vacance des immeubles de bureaux dans le quartier Midi est actuellement relativement faible (8,4% en 2016), la dynamique n’est pas bonne, comme le souligne l’Observatoire des bureaux : « Le quartier a longtemps affiché le taux le plus bas de la Région. Toutefois, ce taux augmente d’année en année pour atteindre 8,4% en 2016 (contre 6,8% un an plus tôt). »
Les différents projets immobiliers « dans le pipe » pourraient bien faire exploser ce taux. À elle seule, la SNCB s’apprête à mettre sur le marché près de 150.000 m² de surfaces de bureaux « en un coup ». En effet, son projet est de concentrer ses bureaux dans les seuls bâtiments de l’avenue Fonsny (qui seraient agrandis), quittant ses autres implantations dans le quartier. Que deviendront ces 150.000 m² ? Seront-ils reconvertis en logements, feront-ils l’objet de projets de démolition-reconstruction (avec, comme souvent, augmentation de superficie de 20% au passage) sans changement d’affectation ?
À ces 150.000 m² (ou plus) pourraient encore s’ajouter les 65.000 m² de bureaux prévus dans le projet Victor du promoteur Atenor. Il y a donc un risque non négligeable de fuite en avant avec pour possible conséquence, par effet domino, de voir se multiplier les chancres (à l’image du tri postal à l’abandon depuis 15 ans et qui fait l’objet d’un projet de réhabilitation seulement aujourd’hui) ou la pérennisation de friches (le terrain d’Atenor en attente de trouver un client).
Il faut absolument éviter ce scénario et tempérer les velléités spéculatives qui pourraient s’emparer du marché si le PAD, pour autant qu’il soit adopté rapidement, n’impose pas un cadre suffisamment strict, tant en matière d’affectations que de gabarits.
Un des maux principaux dont souffre le quartier est la piètre qualité des espaces publics aux abords de la gare, ce qui nuit à la lisibilité mais surtout à la praticabilité des cheminements piétons. L’ARAU propose la création de liaisons de tram en surface afin de contribuer à la requalification des espaces publics et, par leur caractère structurant, à une meilleure lisibilité des cheminements. Il est nécessaire de rééquilibrer l’usage de l’espace public trop longtemps sacrifié à l’automobile. Ce rééquilibrage devra être la pierre angulaire du PAD Midi.
La petite ceinture est un obstacle majeur à la liaison entre la gare et le centre-ville et, d’une manière générale, entre les quartiers du Pentagone et ceux de la 1ère couronne. Ne pas intégrer cet espace au périmètre du PAD n’a pas de sens : à quoi bon imaginer des plans pour améliorer le cheminement vers le centre-ville si c’est pour venir buter contre une barrière urbaine ? Le PAD doit intégrer le boulevard du Midi dans son périmètre, ainsi que ses connexions avec le boulevard Lemmonnier et l’avenue de Stalingrad.
Des logements sociaux doivent impérativement être prévus dans les projets des promoteurs privés afin d’assurer une mixité sur l’ensemble du territoire régional. L’ARAU demande, comme le RBDH, que tout projet logement de plus de 1.000m² contienne 15% de logements sociaux, et que ceux de plus de 10.000m² en contiennent 25%. Le foncier public doit quant à lui accueillir du logement public exclusivement et en particulier du logement social dont le manque est criant.