Le 28 juin 2012 passera en commission de concertation de la Commune d’Ixelles une demande de permis d’urbanisme déposée par le promoteur Pro Winko pour boucher le trou qui se trouve avenue de la Toison d’Or. Ce terrain vague résulte de la démolition d’un ilot traditionnel mixte logements-commerces, obtenue par Heron Plaza de la Commune en 2004.
Le promoteur néerlandais Pro Winko, spécialisé dans le commercial, a racheté le terrain à Heron Plaza en 2005. La Commune a élaboré un PPAS conforme à ses attentes en 2008, entré en vigueur le 13 janvier 2009.
La Commission de concertation examine aujourd’hui la demande de permis modifiée suite à l’étude d’incidences.
Le projet se situe rue des Chevaliers, rue des Drapiers, et avenue de la Toison d’Or. Il consiste en une demande de permis d’urbanisme et d’environnement pour la construction d’un ensemble :
- de commerces (11.399 m2, 4 grandes unités, des mega stores, un modèle commercial en voie de disparition suite à l’explosion du commerce en ligne et 2 moyennes surfaces) ;
- de logements (14.734 m2 – 84 unités) ;
- et de deux crèches ;
- ainsi que de 322 emplacements de parking ;
- la demande intègre également la rénovation de 3 maisons rue des Chevaliers qui sont comptabilisées dans les logements moyens réalisés.
Ce projet est soutenu activement par la Commune d’Ixelles au motif qu’il comporte deux crèches, qui totalisent 78 places. Le promoteur annonce un chantier de trois ans seulement. La Commune semble perdre de vue d’autres aspects du dossier : la mixité sociale et l’impact du projet sur la mobilité.
1. 30 % de logements – au moins basse énergie – à caractère social
Pro Winko déclarait dans l’annexe A de la note explicative de la demande introduite en 2011 que « ces appartements seront pour l’essentiel de standing moyen. » Mais le standing a évolué entre temps. Le programme se compose en effet de 3 types de logements, explique l’étude d’incidences (page 26/59) :
« Luxery, avec une surface moyenne de 106 m²,
Top, avec une surface moyenne de 272 m²,
Penthouse, (dont certains avec piscine NDRL) avec une surface moyenne de 455 m² »
Voilà qui ne manquera pas de laisser rêveurs les lecteurs du rapport annuel sur la pauvreté, qui montre qu’un quart des familles bruxelloises vivent près du seuil de pauvreté. « En ciblant différents types de logements, le projet veut cibler un public appartenant à la classe moyenne et supérieure de la population », écrit l’étude d’incidences, (page 47/59). C’est bien l’inadéquation des projets actuels avec les besoins de la population qui nous inquiète.
Ixelles est LE mauvais élève de la Région en matière de logements sociaux puisqu’elle est lanterne rouge de l’ensemble des communes bruxelloise, avec seulement 2,94 % de logements à caractère social, chiffre issu du Monitoring des quartiers. Le quartier Louise-Longue Vie lui-même ne dispose que de 0,34 % de logements sociaux.
Voilà l’héritage de 75 ans de domination libérale à Ixelles.
Mais cela doit changer car la Région impose désormais, à travers sa déclaration gouvernementale , que chaque commune atteigne une proportion d’au moins 15% de logements « à caractère public ». Pour atteindre l’objectif fixé dans l’accord du Gouvernement, Ixelles elle doit saisir toutes les opportunités et imposer un quota de logements sociaux dans tout projet d’envergure tel que celui-ci.
Considérant la pénurie de logements accessibles aux ménages à bas revenus, considérant que le projet a été rendu possible par la démolition d’un ilot mixte qui comprenait des appartements abordables, considérant le déficit historique de logements sociaux dans la Commune d’Ixelles, les associations signataires demandent que le projet soit modifié afin d’accueillir 30% de logements sociaux.
L’étude d’incidences rappelle (page 11/59) qu’« en situation préexistante, avant la démolition des bâtiments (soit avant mai 2004), le bâti du site était composé de maisons de maître néo-classiques rue des Drapiers et d’un immeuble Art Déco (en parfait état NDRL) avenue de la Toison d’or. Ces bâtiments représentaient au total plus de 15.550 m² de logements, commerces et bureaux ».
Ce qu’un acteur public comme la SDRB fait dans un projet comme Tivoli (réaliser 30% de logements sociaux passifs), le secteur privé doit être invité également à le faire afin de contribuer aux besoins sociétaux et d’y affecter une part de son importante plus-value (il faut ici rappeler que le premier projet de Heron comprenait, au total, 38.000 m² alors que Pro Winko entend, sur le même terrain, construire un total de 50.000 m²…)
La gestion de ces logements pourra être confiée soit à une SISP soit à une AIS dans le cadre d’une convention.
Les associations portent cette revendication depuis 2006. Elle n’est donc pas nouvelle.
À ceux, qui, dominés par des idées conservatrices concevraient difficilement la cohabitation de logements sociaux avec des commerces et des logements de luxe nous répondrons qu’ils se trompent d’époque. La Ville de Paris a négocié avec le plus grand groupe de luxe français, LVMH, l’intégration de 20% de logements sociaux dans le cadre de la rénovation de la grande enseigne « La Samaritaine » (voir annexe).
2. Trop de parkings vu l’excellente desserte en transport et la saturation des voiries
Par ailleurs, un des principaux enjeux du projet est son impact sur la mobilité au niveau du quartier et du sud de la Région. Elle est actuellement déjà très problématique et risque de s’aggraver avec les aménagements futurs.
Le projet est situé en zone A du RRU, c’est-à-dire « très bien desservie en transports en commun ». En effet, écrit l’étude d’incidences (page 8/59), « le site bénéficie d’une bonne desserte en TC : nombreuses lignes de bus STIB, tram, lignes 2 et 6 du métro, stations de taxis, station CAMBIO, gares (Quartier Léopold et du Midi) accessibles aisément à pied ou en TC ». En outre, des parkings publics en front d’avenue existent déjà et sont largement sous-utilisés. Le parking des Deux Portes, situé devant le site, présente 930 places de parkings, dont le taux d’occupation n’est élevé que certains samedis après-midi.
Soucieux de préserver la qualité de vie des riverains et de pousser les usagers à réduire l’utilisation de la voiture (comme le préconise le Plan Iris II et les objectifs régionaux en termes de réduction des émissions de CO2), l’ARAU, BRAL et IEB demandent, comme ils l’ont fait dans le cadre de l’enquête publique sur le cahier des charges de l’étude d’incidences, de réduire le nombre d’emplacements de parking prévu. Plus précisément, nous demandons la réduction du nombre de places de parking au strict minimum, à savoir :
- 1 emplacement de parking par logement : 84
- pas d’emplacement de parking pour les commerces.
Conclusion
La Commune d’Ixelles doit enfin contribuer au renforcement de l’offre de logements sociaux et à l’effort collectif de lutte contre la congestion automobile et la pollution de l’air, conformément à la déclaration gouvernementale.
Signataires :
ARAU, BRAL, IEB