La Région envisage de « réformer » le système mais les mesures envisagées n’auraient que des effets très faibles sur la production de logements sociaux. Face à la gravité de la crise du logement, les mesures doivent être fortes, y compris celles qui « contraindraient » les promoteurs privés à participer à l’effort.
La crise du logement que connaît Bruxelles depuis de nombreuses années ne montre pas d’évolution positive : alors que la population de Bruxelles est plus pauvre que celles des autres régions, le logement y est plus cher, que ce soit à la location ou à l’acquisition. Ces tendances s’amplifient d’année en année.
Dans sa déclaration de politique générale, le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale se fixe comme objectifs d’élaborer « un plan d’urgence pour la politique sociale du logement » et d’« apporter une solution concrète à 15.000 ménages bruxellois en attente d’un logement social ».
Une des pistes envisagées est de réformer le système des charges d’urbanisme. Pour rappel, un arrêté de 2013 permet la production de logements « abordables » (pas nécessairement sociaux) au sein de grands projets privés à titre de charges d’urbanisme. L’ARAU a déjà eu l’occasion de se pencher sur ce système : il est peu lisible, manque de précision, est trop « généreux » (exonérations possibles, montants de charges au m² de logement trop faibles) mais surtout il n’est pas à même de produire des quantités significatives de logements « abordables ». Le bilan chiffré est d’ailleurs famélique : une production annuelle moyenne, sur les 6 ans d’existence de l’arrêté, d’environ 23 logements conventionnés et 5 logements encadrés…
Le projet de « réforme » vise à rendre obligatoire la production de logements sociaux à titre de charges d’urbanisme mais seulement sous certaines conditions : seuls les charges générées par les projets de logements seraient concernées (alors que ce sont souvent les autres fonctions (bureaux, hôtels) qui « rapportent » le plus dans le cadre de projets mixtes) pourvu qu’ils soient situés dans les communes « riches ». Cette « réforme » ne devrait donc s’appliquer qu’à un nombre de cas extrêmement limité (7 à 8 projets par an au maximum, selon nos estimations) et ne permettrait d’augmenter que de manière très faible le nombre de logements sociaux.
Même si l’idée de faire contribuer le secteur privé via les charges d’urbanisme n’est pas mauvaise en théorie, en pratique l’arrêté est mal conçu et le projet de « réforme » ne devrait rien y changer, n’en déplaise à Rudi Vervoort qui déclarait au parlement en octobre 2019 que : « [Les charges d’urbanisme sont] un outil qui a toute sa pertinence que nous réorientons vers la production de logements sociaux. Nous serons ambitieux dans la réforme de l’arrêté relatif aux charges en vue d’imposer cette norme qui devrait nous amener progressivement au taux de 15 % [de logements sociaux] du territoire régional. »
Deux « simples » modifications pourraient déjà donner plus de portée à l’arrêté :
- Supprimer l’exonération de charges sur les logements issus de reconversions de bureaux. Cette exonération, sans doute pensée pour inciter (ou du moins ne pas freiner) les reconversions de bureaux en logement n’a pas lieu d’être. Les promoteurs n’ont pas besoin de cet incitant pour développer des projets de logements qui sont désormais une fonction forte (rentable) ;
- Augmenter les montants des charges sur le logement et indexer l’ensemble des montants des charges. Ces montants ont été fixés en 2013, la moindre des choses serait de les indexer, suivant l’indice de la construction ABEX par exemple (c’est sur cet indice que se base le prix de vente maximal du logement conventionné).
Pour terminer, il ne faut pas perdre de vue que même si le système des charges d’urbanisme est réformé pour livrer son « plein potentiel » il ne pourra jamais faire de miracles… La production, massive, de logements sociaux par la Région reste essentielle : il existe encore des terrains publics pour les accueillir, notamment dans le périmètre de plusieurs projets de PAD (Heysel, Josaphat…). Par ailleurs, des quotas minimaux de logements sociaux ou moyens peuvent être imposés, sans devoir nécessairement recourir aux charges d’urbanisme, à travers les outils de planification : le PPAS Tour et Taxis, par exemple, fixe des objectifs de réalisation de logements moyens tandis que le projet de PAD Heyvaert contient une prescription imposant un minimum de 20 % de logements sociaux pour les projets d’une certaine ampleur.