Les questions de mobilités, la densité trop élevée, le programme des fonctions non balisé demandent une révision du PAD !
À terrain public, logements publics !
Le site Reyers est devenu propriété de la Région en 2017. Pourtant, le projet de PAD ne mentionne pas si les logements qui y seraient développés seraient publics ou privés. Pour rappel, la Région a récemment annoncé que les logements du PAD Casernes seraient 100% publics ; elle doit faire de même pour ce projet de PAD. Concernant le type de logements, l’ARAU demande une proportion minimale de 30% de logements sociaux.
Des questions de mobilité non résolues
La STIB et la Région envisagent une desserte par une ligne de tram. Il s’agirait de dévier la ligne 25 (Rogier – Boondael Gare), afin de la faire passer à travers le site, le long de la E40 ou sur la chaussée de Louvain. Cette déviation signifierait une perte de lien direct entre toute une partie de Schaerbeek et les quartiers universitaires en imposant une correspondance supplémentaire aux usagers au niveau de la place Meiser. Ce projet risque fort de connaître un scénario d’enlisement « à la Tour et Taxis » où le développement immobilier s’est basé sur une accessibilité voiture faute de desserte efficace en transports en commun. Le site Reyers pourrait connaître le même sort ; d’ailleurs, aucune mesure de limitation du stationnement automobile n’est prise dans le projet de PAD : on se retrouverait dès lors dans un quartier « voiturocentré ». Le projet « Parkway » de requalification de l’autoroute E40 en boulevard urbain est toujours au point mort, ce qui n’aide pas non plus le projet de PAD à prendre la voie de la mobilité durable. Ces questions de mobilité et de désenclavement doivent être résolues avant le développement immobilier du site.
Une densité gonflée par des fonctions commerciales surreprésentées
Le volet réglementaire du projet de PAD autoriserait jusqu’à 373.000 m² de superficies de plancher. Les zones de forte mixité du site pourraient accueillir un maximum de 91.500 m² de fonctions autres que le logement, le commerce pouvant atteindre 6.500 m² par immeuble, sans compter les bureaux ou encore des hôtels jusqu’à 250 chambres. Le volume potentiel des fonctions commerciales pourrait être très élevé et entrer en concurrence avec les noyaux commerçants des alentours s’il dépasse le cadre des besoins des nouveaux habitants et utilisateurs du site.
Ce fort volume implique en outre une importante densification du site se traduisant par une réduction des espaces verts (abattage d’une importante partie du bois existants) et par la possibilité d’ériger des bâtiments élevés (plusieurs « repères paysagers » de 50 et 70 mètres) sources de nuisances potentielles.
L’ARAU demande que les fonctions commerciales et de bureaux soient mieux encadrées : les prescriptions du volet réglementaires sont trop vagues, tant sur le nombre de mètres carrés constructibles que sur la détermination des fonctions souhaitées.
La tour de télécommunication pas assez protégée
S’il y a un élément qui symbolise le site de Reyers c’est bien sa tour de télécommunication. Sa préservation est prévue dans le projet de PAD, contrairement aux bâtiments qui l’entourent qui sont pourtant repris à l’inventaire, comme le rappelle la CRMS dans son avis du 29 mars 2019 qui demande leur maintien.
Le volet réglementaire du projet de PAD autorise la construction d’une tour de 70 mètres à proximité de la tour de télécommunication. Ces gabarits élevés ne s’accordent pas non plus avec le bâti des quartiers environnants, le travail de composition urbaine mérite d’être approfondi.
Conclusion : un PAD pas assez mûr, une programmation à revoir !
Le projet de PAD manque visiblement de maturité, ce qui se traduit par un volet réglementaire trop lâche : aucune garantie sur le type de logements (public ou privé ? minimum de logement social ?), sur la mobilité (scénario d’enlisement « à la Tour et Taxis » ?), une densité très élevée fruit d’une absence de programmation des fonctions autres que le logement et qui se traduit par des formes urbaines qui menacent les qualités naturelles (bois) et patrimoniales (tour Reyers) du site. Les riverains n’ont pas obtenu de réponses aux nombreuses objections formulées lors des consultations du mois de juin 2018, ce qui pose question quant au rôle de ces procédures de « participation », à moins qu’il ne s’agisse que d’« information »…
Pour ces raisons, l’ARAU demande de surseoir à l’adoption de ce PAD afin de revoir la programmation mais aussi de permettre d’approfondir les études, notamment celles liées à l’état phytosanitaire du bois que seuls Bruxelles Environnement et des experts indépendants sont à même d’arbitrer. Par ailleurs, il est regrettable que la chaussée de Louvain, important enjeu du schéma directeur de 2010, ne fasse pas partie du périmètre car sa requalification serait fort pertinente.