A côté d’améliorations notables, répondant à des demandes « historiques » des associations (indexation, suppression de l’exonération sur les conversions de bureaux en logements, amélioration du registre…), le projet de nouvel arrêté fait défaut sur plusieurs aspects, en particulier sur une formule de calcul qui renforce les inégalités spatiales, ainsi que sur l’affectation des charges aux « logements publics » en général (sans quotas de logements sociaux). Au-delà des bons et des mauvais points, il ne faut pas perdre de vue que le système des charges d’urbanisme ne produira jamais de miracle en matière de production de logements abordables ; d’autres mesures sont à prendre, aussi bien concernant la création de nouveaux logements que pour permettre de rendre le parc existant abordable.
Quelles sont les principales améliorations apportées par le projet de modification ?
- L’indexation, enfin !
- L’ajout d’une « valeur additionnelle/correctrice » pour les charges sur les logements
- L’affectation obligatoire des charges aux logements publics dans les communes avec moins de 15% de logements sociaux et un revenu médian supérieurs à la moyenne régionale
- La suppression de l’exonération des charges sur les logements issus de conversions de bureaux
- L’amélioration du registre des charges d’urbanisme
Quels sont les principaux points négatifs et/ou les aspects nébuleux ?
- La méthode de calcul pour la conversion des charges en numéraires en charges en nature produit moins de logements publics dans les quartiers riches que dans les quartiers populaires !
- L’exonération des charges d’urbanisme pour la réalisation des bureaux des administrations
- La possibilité de remboursement des charges au titulaire du permis
Une évolution mais pas de révolution
Face au manque structurel de logements abordables, les associations demandent, depuis de nombreuses années, que la promotion immobilière privée contribue, de manière conséquente, à la production de ce type de logements. Puisque la manière dont le marché immobilier fonctionne ne permet manifestement pas de produire « naturellement » cette offre de logements abordables, une intervention des pouvoirs publics s’impose. L’arrêté « charges d’urbanisme » de 2013 était censé, si pas contraindre, du moins inciter, les promoteurs privés à développer de tels logements au sein de leurs projets. Mais les dispositions de cet arrêté sont bien trop limitées pour produire un effet significatif, ce que l’ARAU a montré dès 2015. Une réforme du système s’impose. Celle qui est actuellement sur la table du gouvernement, promise de longue date, contient des améliorations indéniables, qui répondent d’ailleurs à des demandes maintes fois formulées par l’ARAU : indexation, suppression d’exonérations, affectation obligatoire à la production de logements publics…
D’autres dispositions ne sont, en revanche, pas acceptables : formule de calcul renforçant les inégalités spatiales dans la répartition des logements publics, absence de quotas de logements sociaux, possibilités de remboursement des charges aux promoteurs… Ces défauts devront être corrigés pour que le nouvel arrêté « charges d’urbanisme » puisse développer son « plein potentiel ». Il faut toutefois garder à l’esprit qu’il ne faut pas attendre de « miracle » en matière de nombre de logements abordables produits par ce système, qui ne concerne qu’un nombre limité de projets immobiliers, même si le projet d’arrêté étend son champ d’application. D’autres mesures doivent être prises en parallèle, comme l’imposition de quotas, notamment prévue dans le projet d’ordonnance prévoyant d’imposer une part de 25 % de logements « à finalité sociale » dans les projets de logements au-delà de 3.500m² de superficie de plancher, mesures qu’il faudra aussi analyser rigoureusement. Enfin, il ne faut pas perdre de vue que tous ces dispositifs portant sur les demandes de permis ne concernent que la production future de logements ; augmenter l’offre de logements abordables doit aussi, et surtout, passer par des mesures s’appliquant au stock de logements existants : un enjeu qu’il faudra aussi affronter.